در تمام کشورها، مسائل مرتبط با قیمت‌گذاری ملک وجود داشته و دارد و به دلیل عوامل متنوع، قیمت‌گذاری مسکن توسط دادگستری صورت می‌گیرد. این مقاله شما را با فرآیند کارشناسی مسکن توسط دادگستری آشنا می‌کند. متأسفانه، مسائل مربوط به مسکن و قیمت‌گذاری آن، باعث ورود تعداد زیادی از خریداران و فروشندگان ملک به دادگاه شده است و این پرونده‌های متعدد، درخواست‌هایی برای قیمت‌گذاری ملک‌ها توسط دولت را به همراه دارند.

ورود کارشناسان رسمی دادگستری به قیمت گذاری مسکن

در دادگستری‌های هر کشوری، بخش‌های تخصصی برای ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک تعیین شده‌اند و از این تخصص‌ها، رشته‌های مختلفی نظیر کارشناس رسمی بررسی ملک، کارشناس متخصص راه و ساختمان، کارشناس رسمی عمران، کارشناس رسمی امور ثبتی، کارشناس امور معادن و رشته کشاورزی فعالیت می‌کنند. این افراد به دولت و مردم خدماتی ارائه می‌دهند و در تشخیص مسائل مرتبط با املاک تخصص دارند.

عوامل تاثیرگذار در تعیین قیمت املاک توسط کارشناسان دادگستری شامل ارزش منطقه، کاربری ملک، متراژ ثبت شده، سن بنا یا نوسازی، امکانات، جهت نورگیری، ابعاد، تعداد طبقات، محاسبه قدرالسهم، دسترسی به معابر، کیفیت متریال، مشاعات، امکانات اضافی مانند پارکینگ و آسانسور و همچنین سیاست‌های دولتی مانند یارانه‌ها و مالیات‌ها است. کارشناسان دادگستری برای انواع املاک اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره، قیمت‌گذاری انجام می‌دهند و از همین روش برای ملک‌های مزایده‌ای یا موروثی نیز استفاده می‌کنند.

قیمت‌گذاری ملک از طریق مزایده توسط کارشناس دادگستری

مزایده در واقع به فروش ملکی با استفاده از پیشنهادات بالاترین خریدار اشاره دارد و این معامله از نظر حقوقی با شرایطی که توسط دولت در قالب قیمت‌گذاری ملک تعیین شده است، صحیح و قابل اجرا است.

به عنوان مثال، در صورتی که یک ملک پس از فوت صاحبش به وراث برسد و وراث قادر به تقسیم آن نباشند، ممکن است آن را به کارشناس رسمی دادگستری محول کنند تا پس از ارزیابی ملک، قیمت پیشنهادی و قیمت پایه را مشخص کند. این اعلام قیمت می‌تواند به صورت خصوصی بین وراث یا به صورت عمومی در روزنامه منتشر شود. در این صورت، هر کسی که بیشترین پیشنهاد را ارائه کند و هیچ فرد دیگری قیمت بالاتری اعلام نکند، به عنوان صاحب و مالک ملک انتخاب می‌شود.

فرایند مزایده می‌تواند در تعقیب پیمان‌های اداری و تجاری نیز به کار گرفته شود و رقابتی بین افراد ایجاد کند. اصطلاحاتی که در معاملات مزایده به کار می‌روند شامل فروشنده یا فروشندگان، خریدار، قیمت پایه، قیمت پیشنهادی، فروش کالا و قیمت فروش هستند.

ملک‌های موروثی و قیمت‌گذاری آن توسط کارشناسان دادگستری

تعریف ارث از دیدگاه حقوقی به معنای دارایی‌هایی است که از شخص فوت شده به وارثین او می‌رسد. این دارایی‌ها ممکن است در صورت وقف یا واگذاری قبل از فوت فرد، به نام شخص دیگری ثبت شده باشند که به همه این موارد ارث گفته می‌شود. ورثه، افراد مشخصی هستند که پس از فوت فرد، حقوق و اموال او را به ارث می‌برند.

پس از فوت فرد، هر ورثه‌ای که مایل به دریافت سهم خود از ارث باشد، باید درخواست وراثت خود را اعلام کرده و اقدامات لازم را انجام دهد تا این امر از طریق شورای حل اختلاف به انجام برسد. یکی از موارد دیگری که کارشناسان دادگستری به آن می‌پردازند، تقاضای تجدید قیمت‌گذاری از شرکت‌های دولتی و خصوصی است. این درخواست‌ها به منظور افزایش سرمایه و تعیین ارزش دفتری ارائه می‌شوند.

وثیقه ملکی یا مالکیت چیست و چگونه ارزیابی می‌شود؟

وثیقه به معنای تعهدات و تضمینات در قالب اسناد و مدارک مالی مرتبط با دارایی‌های منقول و غیر منقول، از جمله سند مالکیت، پرداخت نقدی، چک، ضمانت‌نامه‌های بانکی و غیره است. وثیقه‌هایی که ارزش بیشتری دارند، توسط نهادهای قضایی قبول و تایید می‌شوند. بنابراین، برای ارزیابی ارزش دارایی‌های منقول، انجام کارشناسی مالکیت توسط متخصصان دادگستری ضروری است.

هر نوع وثیقه، اعم از کیفری، حقوقی، بانکی و غیره، توسط کارشناسان متخصص دادگستری بررسی و ارزیابی می‌شود، با این تفاوت که تعیین ارزش وثیقه بستگی به نهاد یا فردی دارد که وثیقه را دریافت کرده است.

درصورتی که تعیین قیمت املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام شود، ممکن است بازار مسکن کاهش قیمت را تجربه کند؛ اما به جای تعیین قیمت املاک، باید مسائل ریشه یابی و بررسی شوند. با افزایش چند برابری نرخ ارز، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد و همچنین با کاهش حجم معاملات، بازار مسکن وارد فاز رکود می‌شود.