یکی از مهمترین فاکتورهایی که بازار مسکن را در ایران تحت تاثیر قرار می‌دهد، قیمت دلار (Dollar) است. نوسانات نرخ این واحد پولی باعث شده است که میانگین بهای مسکن، رکوردهایی را به ازای هر متر از ارزش ملک، زمین و آپارتمان ثبت کند. بدین ترتیب خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی با چالش‌های متعدد در زمینه تهیه سرپناه مواجه شده‌اند. نمودار قیمت مسکن به دلار در دوره‌های مختلف به چه صورت بوده است؟ برای یافتن پاسخ این پرسش در ادامه با ما همراه باشید.
آیا تغییرات قیمت Dollar روی قیمت مسکن تاثیر دارد؟
با مشاهده بازار ارز، آهن‌آلات و ملک متوجه خواهید شد که هرگونه تغییر در بازار ارز روی بازار فولاد و در نهایت مستغلات تاثیر می‌گذارد. در واقع رابطه بین ارز و ملک را می‌توان از دو منظر مورد بررسی قرار داد:
- نرخ ارز: نرخ ارز و هزینه خرید ملک رابطه‌ای مستقیم با یکدیگر دارند. یعنی اگر قیمت ارز افزایش یابد، بهای مسکن نیز صعودی شده و قدرت خرید مردم کاهش خواهید یافت.
- بازار ارز: در صورتی که نرخ‌ها در بازار ارز افزایش یابد، سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌یابد. در واقع در این شرایط سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند که به ساخت خانه روی بیاورند. این موضوع موجب نزولی شدن نرخ ملک می‌شود.
با در نظر گرفتن این دو عامل موثر بر بهای ملک، نمی‌توان بازار مستغلات را به طور کامل به نرخ ارز وابسته دانست. در واقع تاثیر یک به یک بین بهای این دو عامل وجود ندارد، اما به طور کلی، عامل اول غالب است و بیشترین تاثیر را بر بازار مستغلات دارد. به طوری که هزینه خرید ملک با بالا رفتن بهای Dollar، افزایش یافته و با کاهش آن، کاهش می‌یابد. برای آگاهی بیشتر در این زمینه، نمودار قیمت مسکن به دلار زیر را مشاهده بفرمایید.
نوسانات دلاری مسکن را در قالب جدول قیمت مسکن به دلار ببینید
برای برآورد بهای مسکن بر حسب این واحد پولی باید این نکته را در نظر داشته باشید که از سال 97 و با شروع دوباره تحریم‌ها، بازارهای مالی و سرمایه‌گذاری جهش بی‌سابقه‌ای را تجربه کردند. در این میان Dollar و مستغلات نیز وضعیت ثابت و پایداری نداشتند. هزینه خرید مستغلات از حدود 800 دلار در سال 1397 به بیش از هزار و دویست دلار در سال 1401 رسید.
|
قیمت مسکن به Dollar |
||||
|
آذر 1400 |
فروردین 1401 |
آذر 1401 |
فروردین 1402 |
آذر 1402 |
|
1100 |
1260 |
1325 |
1292 |
1447 |
قیمت ملک در سال‌های 1400 و 1401 با ادامه یافتن تحریم‌ها و جهش‌های ارزی و همچنین مشکلات داخلی بازار مستغلات، جهش دیگری را پشت سر گذاشت. برای مثال در آذر 1400، متوسط بهای ملک، زمین و آپارتمان در تهران متری 32 میلیون و 590 هزار تومان بود. این عدد در آن مقطع مبلغی در حدود 1100 دلار می‌شد.
با وجود اینکه قیمت Dollar تا فروردین 1401 به حدود 27 هزار تومان کاهش یافت، اما به دلیل افزایش متوسط بهای مسکن تا متری 34 میلیون و 272 هزار تومان، هزینه آن به 1260 دلار رسید. در آذر ماه 1401 نیز هزینه خرید ملک افزایش چشمگیری را تجربه کرد و بهای Dollar نیز رشد صعودی معادل 36200 تومان داشت، بنابراین نرخ ملک نیز در این فاصله 9 ماهه به 1325 دلار رسید.
کارشناسان عقیده دارند که به واسطه رشد نرخ Dollar و رها شدن فنر ارزی، رشد قابل توجهی در انتظار بازار مستغلات باشد. نرخ ملک روند افزایشی داشته و در آذر ماه 1402 روی قله 1447 دلار ایستاده است. برخی کارشناسان بر این باورند که هزینه خرید ملک در حال حاضر بیش از 300 دلار حباب دارد، اما سایرین می‌گویند که قیمت Dollar و مسکن باید بیش از این اعداد باشد.
آیا سیاست های دولت قادر به کنترل تاثیرات قیمت دلار است؟
بر طبق عقیده یکی از کارشناسان بازار مسکن، حرکت نوسانی قیمت، تمایل به رونق مجدد، تثبیت نرخ و مواردی از این قبیل، به نرخ ارز وابسته است. این موضوع همچنین نشان می‌دهد که قوانین وضع شده از سوی دولت در اقتصاد مستغلات تاثیر مثبتی نداشته است. در واقع برنامه‌های دولت آنقدر قدرت ندارند که بتوانند تکانه‌های ناشی از نرخ Dollar را کنترل کنند.
این کارشناس در ادامه بیان می‌کند: با وجود اینکه در تمام مراحل ساخت یک آپارتمان از تمام محصولات و خدمات داخلی استفاده می‌شود، انحصاری نیز در این زمینه وجود ندارد. او معتقد است که تغییرات بهای ارز به طور واقعی تاثیری بر بازار ملک نداشته و نوسانات سال‌های اخیر، متاثر از انتظارات تورمی جامعه است. این انتظارات حد بالایی داشته و به ارز و Dollar وابسته هستند.